第一百零二章 麦当劳模式

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1971年夏天，RB第一家麦当劳餐厅在东京银座三越开业，这是一个刚刚登录RB市场的西洋快餐品牌。

东乡太郎不明白，更木剑八说的效仿麦兰劳是什么意思？

目前为止，东京电视台的产业布局，始终围绕着影视圈内容制作、放映渠道、艺人控制、IP版权库等要素进行开展。现在进军院线产业，就是在放映渠道方面进行发力。

可是，这和今年刚刚在东京开业的美国快餐，又有什么关系？难道是要进军快餐市场？合作周边产品？

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东乡太郎不知道的是，这个叫做麦当劳的美国快餐店，主要靠地产赚钱。

当看麦当劳财报的时候，不要被它用的科目名称迷惑，只有先搞懂麦当劳的商业模式，才能用正确的方法去计算数字。

如果按个人理解重新分类计算，麦当劳50%的运营利润来自地产出租，40%来自品牌授权，只有10%来自自有餐厅的运营

表面上看，麦当劳有两项业务：

第一个是餐厅直营（Company-Owned Restaurants），也就是麦当劳自己运营的餐厅，收入全部归麦当劳。

第二是餐厅加盟（Franchise），加盟商运营餐厅，麦当劳向加盟商收部分抽成，主要包括两块：加盟费和房租。加盟费抽成一般在餐厅收入的5%，租金扣点一般在餐厅收入的10%。

没错，加盟商除了加盟费，加盟商还要向麦当劳交房租。

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21世纪，麦当劳的租金收入为91亿美金，而加盟费收入才27亿美金。

全球麦当劳有31，230家加盟餐厅。这个加盟餐厅，要么地在麦当劳手里，要么地和房都在麦当劳手里。要么交房租，要么交地租。

地产出租贡献了70%的利润，品牌授权周边占20%，而自营餐厅业务只贡献了10%的运营利润。地产出租贡献的利润占比最多，是公司的支柱业务。

这就是双赢，即麦当劳叔叔赢两次。

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20世纪90年代，比尔·阿克曼主导了麦当劳的金融三部曲。

他先将麦当劳直营业务独立上市，控股权交给资本市场，集团只留下35%的股权，出售的65%股权可以融来33亿美金。

第二步将庞大的地产抵押融资，把集团的地产拿去抵押做债权融资，融来147亿美金。

这个时候，麦当劳的股价已经被折腾够呛，创下历史新低……

比尔·阿克曼率领着他的华尔街专业团队，发动绝杀。

他用前两步融到的180亿美金，全部用来回购股票，一举夺回集团控股权，公司股价上涨152%。

这么操作完之后，资本市场对于麦当劳的估值产生了改变。

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美国地产公司的估值是13-16x，快餐行业只有8.5-9.5x的估值。

麦当劳在不知不觉中，积累了超出许多上市地产公司的不动产。但是，投资业内的思维钢印，始终将麦当劳定位在快餐赛道。

这个声势浩大的金融战役，将麦当劳庞大的地产收益在舆论面前大曝光，成功扭转了投资人们的刻板映像。

此后，麦当劳的业务估值，一直按照地产业务加快餐业务的逻辑计算，长期在20-30x浮动。

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21世纪，麦当劳核心团队最重要的研究项目便是地段。

除了常规的客流量考察之外，还需关注土地升值潜力、城市发展规划等等，如此细致的研究才能保障地段和资产稳定升值

卖汉堡薯条所得的店铺经营收入或许会不稳定，但土地的价值永恒，尤其是核心商圈的土地。

可想而知，麦当劳现在全世界拥有这么多门店，将带来一笔多么庞大的资产。

麦当劳首席财务官哈里·索恩本也说过一句著名的话：

“技术上我们是、但本质上我们并不真地是在食品行业，我们是在房地产行业……”

“我们出售十五美分汉堡包的唯一原因，是因为这是带来收入现金流的最佳产品，靠汉堡我租户能够向我们支付房租。”

麦当劳餐饮经营的特色和优势，即可以为企业提供源源不断的现金流，从而有机会进行大规模的资产投资、换取能够产生利润的优质固定资产，进一步提高餐饮业经营收入。

由此便形成一条健康的商业链环，抗风险能力强。

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更木剑八的计划，就是把快餐店换成电影院，其他商业经营方式，完全照搬麦当劳，提前二十年复刻麦当劳的金融三部曲。

零番队队长KING递交的调查报告，华尔街目前给电影院线企业的估值是15-20x，地产公司的估值是13-16x，如果能构建电影院线加地产管理公司的双轨逻辑，估值可以达到40x以上。

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离开波塞冬映画之后，更木剑八开始大刀阔斧的进行，第二次东京电视台改革。

整顿名下的各项产业、子公司。大量电视台的职工被派遣到子公司，加强东京电视台对于旗下资产的控制力。

这个时候，负责“华尔街の狼对冲基金”业务的KING，在和更木剑八告别一周之后，再次匆匆回到国内，汇报紧急事件……