第119章 温泉项目开投

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我们回到羊城，我着手温泉项目，扶贫教育让慈善基金会的李天宁，曾琴，蔡文姬负责跟进。

大家小聚吃饭，把温泉项目投资提出来，大家都是愿意投资。13个股东投资5000万，总6.5亿，我占比大，出资13.5亿，资金都不是问题。

现在暂时由设计室负责投资，让小师妹带队到现场设计规划布局。

温泉小镇是特色小镇中非常具有代表性的一种形态，也是特色小镇建设中的重要组成部分，它能够为特色小镇注入活力和灵魂，成为特色小镇开发建设的突破口。

我国是世界上温泉最多的国家之一，又是温泉利用最多的国家之一，其历史悠久，如 南京汤山温泉，是 华国唯一获得欧洲、日本温泉水质国际双认证的温泉，有 千年圣汤，养生天堂之美誉。汤山温泉已有 1500多年的历史，千年前，汤山温泉就曾于南 朝萧梁时期封为皇家的御用温泉，自南朝以来，历代达官显宦，文人雅士来此游览沐浴，南北朝萧梁时期被皇帝封为 圣泉。

时至今日，随着时代的发展和市场的需求，人们对健康的需求明显增加，温泉旅游功效成为行业的研究重点。近几年，行业根据温泉养生功效分为三个层级：

（1）第一个层级——温泉休养即集合 温泉为核心的休闲旅游相关产业，提供综合性旅游度假服务，达到放松身心、休闲娱乐的作用，目前 国内90%以上的温泉项目属于此种。

（2）第二个层级——温泉保养即以温泉为介质，综合东西方各种养生方法的 保健养生体系，取得维护健康、保持青春、美容美体的功效，例如东南亚安缦居、悦榕庄、阿南达等一些较好的项目，将S pA、植物精油、针灸、药熏、饮食等与泡汤进行结合，对游客进行调理呵护。

（3）第三个层级——温泉疗养即温泉核心功能，充分利用 温泉矿物元素的医疗功效，以 现代医学和 水疗技术为基础的温泉治疗康复体系，主要有 预防疾病、恢复健康、治疗疾病的功效，此类产品在欧洲发展的较好，人们泡温泉会先进行体检，根据游客身体状况，建议合适的温泉疗程。此外，值得一提的是， 欧洲一些国家已经将泡温泉纳入到了医保范围。

我对大家说“我们如何策划？策划是一个温泉小镇旅游项目顶层设计，是分析资源市场、体现创新创意、研究可行性的重要环节，直接决定项目的成败。策划必须 全面挖掘有什么，充分思考做什么，深入研究怎么做。”

我是市场营销出身，也有重生记忆，还有自己的想法和这帮股东说了一个大概。

（1）即 针对资源和市场的分析。 资源有什么？如温泉资源（水温、水量、水质）、文化特色、民俗习惯、山水地貌、植被特点等； 市场有什么？如竞品市场，客源市场，消费习惯，消费趋势等。

（2）做什么？指 根据项目资源和区域市场环境，确定 战略思路、发展定位、市场定位、文化定位、功能定位、规模定位等。目前所看到的温泉产品至少是3年前策划的，不能照搬，否则就会落后，开发产品必须深入研究行业发展趋势，与国际接轨，引进创新理念，占领技术高地，引领行业，做出示范。

（3）怎么做？在产品定位明确的基础上， 开展空间布局、产业发展、产品设置、游憩方式、旅游线路、市场营销、开发时序、各类实施保障规划及投资效益分析等。此外，投资效益分析需要科学研究三个平衡：土地利用平衡，业态互补平衡，短期收益与长期收益平衡。

（4）呆多久？国内绝大部分温泉旅游项目，—般都是按照 1-2天消费模式进行设计，几乎所有产品的开发都是逐渐叠加的过程，如 温泉+会议+滑雪+高尔夫等，以空间为轴进行设计，填充各种温泉旅游业态，着重考虑业态的丰满度。而国际温泉旅游项目开发则以时间为轴进行策划布局，考虑至少 3天以上的产品线，平均天数为 5-7天，最长有21天温泉疗养度假周期，产品按照顾客待的天数和做什么消费进行设置，以度假为目的，包括 休养度假、保养度假、疗养度假、旅居（避寒、避暑）度假等。

小镇构建

以创新为理念，以高科技为支撑，以国际化视野为战略观，是打造具有全新生活方式的温泉旅游特色小镇原动力。

（1）战略思想

以 文化、民俗、特色街区为纽带，打造舒适健康的生活方式；以 体验性、互动性、参与性旅游业态为聚点营造良好的休闲度假氛围；以 休养、保养、疗养温泉为核心满足不同温泉旅游客群需求。

（2）发展定位

以特色小镇为统领，以区域旅游中心为依托，以休养、保养、疗养温泉为载体，以风情街区串联各旅游业态为框架，以 本地和异域文化为内涵，打造 集温泉街、旅游中心及产业联动的特色小镇。

（3）开发策略

支点在温泉，灵魂在文化，成败在旅游。在温泉开发中充分挖掘文化特色和民俗风情，并融入到娱乐、休闲、养生的温泉产品当中，结合具有旅游属性的各种业态，如民俗活动、特色美食、手工作坊、特色商超等，充分导入人口，增加人流量，实现“小温泉大旅游”，进而充分带动地产销售。

（4）产品策划

休养温泉以 放松身心、休闲度假产品为主题，以大众化，易接受的温泉沐浴文化为基调，设置 园林温泉、棋牌娱乐、文体活动、推拿按摩、小食餐饮等业态；保养温泉以 保持健康、美容美体产品为主题，以 中医艾灸、SpA瑜伽体现东方养生文化，设置 主题养生温泉、SpA美容美体、瑜伽塑身、艾灸养生、营养配餐等产品；疗养温泉以 预防疾病、康复疗养为主题，引进西方泉疗文化，充分利用温泉矿物功效和先进水疗技术，设置 水疗康复温泉、健康管理、水疗运动、康复理疗、医养配餐等产品。

（5）规划布局

将温泉街区的休养、保养、疗养温泉 项目进行串联，街区两侧设立 手工作坊、民俗戏台、美食餐厅、特产商店、生活商超等业态，街区内设置免费的 温泉足浴长廊和景观节点，提高街区的娱乐性、休闲性、参与性、体验性及实用性。与此同时，还可充分发挥产业联动作用，布局 地产、教育、医疗、及养老等相关产业，真正实现小镇的 宜游、宜业、宜居。

（6）特色运营

首先，温泉小镇需充分 结合当地文化及民俗特色，打造 独一无二的Ip和文化标签，形成具有垄断性的差异化市场。其次，温泉小镇以 时间为轴设置旅游产品，延长游客逗留时间，让其充分享受休闲度假和养生度假美好时光。最后，三级温泉养生体系和四类温泉产品业态串联在风情街区两侧，游客在游玩的同时，根据自己的喜好和消费能力 选择不同的温泉产品和养生体系。除此之外，温泉旅游产品必将联动 住宅、教育、医疗养老等产业，促进相关产业的健康发展，真正打造出具有特色的温泉小镇。

我们也是去过瑞士，值得经验借鉴，我让鲁斯先生帮我找的资料。

国内外知名的温泉小镇数不胜数，据不完全统计，大概有上千个左右，重点分布在欧洲、日本以及中国。从全球范围来看，国外温泉小镇建立的时间早，小镇的数量较多，很多项目运营也十分成熟。比如：

巴登巴登温泉小镇德国——巴登巴登温泉小镇，是欧洲非常着名温泉疗养胜地，也是德国首要的健康休闲区。 “温泉+”模式在巴登巴登小镇得到了充分运用，以温泉为核心吸引力，巴登巴登温泉小镇开发了 娱乐、会议、赛马、高尔夫、运动、田园、文化艺术、节庆赛事等一系列休闲度假产品，每年会吸引 三百万左右的游客前来度假。

日本——箱根温泉小镇日本——箱根温泉小镇，是日本最着名的“温泉之乡”、“国民温泉保养地”，也是东京都市圈的“后花园”,其幅员面积约96平方公里。在这里各色各样的汤宿和温泉酒店有两百多家,还有三百多家疗养院和五百多家的温泉设施，据统计，箱根温泉小镇一年的接待游客量超过2000万人次。

日本——由布院温泉小镇日本还有一个比较有代表性的温泉小镇—— 由布院。由布院温泉小镇跟日本历史上其他的自然生长的小镇不太一样，它是上世纪八十年代，由 当地政府和居民联合开发企业共达成的小镇。以 温泉为核心元素，融合了 电影、艺术、音乐、陶艺、原创手工艺等丰富元素，通过十余年的发展，新兴的由布院温泉小镇已成为日本当地人气最高、最受女性喜爱的时尚温泉小镇之一。据统计，由布院每年接待的游客量约 四百万人次，是日本最能体现策划和规划引导的文旅温泉小镇开发模式的成功典范。

拿出来以温泉药妆产业为核心价值的法国温泉产业报告，让大家了解国外温泉项目。

法国温泉产业发展核心在于用科技赋予温泉资源较高的经济价值。法国是全球药妆产品主要生产及出口国之一，法国药妆市场规模达5.5亿美元。通过对温泉水矿物质及各类成分的药妆研发，创新温泉水在皮肤康复及理疗方面的应用，并缔造了薇姿(vichy)、依泉(uriage)、雅漾(avene)、理肤泉(lrp)多个世界知名的药妆品牌。

以法国典型的温泉小镇—— “薇姿小镇” 为例，其发展模式是以药妆产业为支撑，温泉小镇为载体 ，从温泉小镇发展到VIchY城，成为世界以温泉进行皮肤医学治疗的先驱城市之一。

小镇建设依托优美的自然环境、发达的零售业、康复以及相关教育培训，医疗美容产业和完善的疗养度假设施，结合温泉旅游，获得了源源不断的发展活力。

其产业特点是以药妆、医美、医疗健康产业为主导产业，注重药妆研发、生产销售、品牌体验；以温泉旅游产业作为辅助产业，包括温泉疗养、温泉饮用及美食、品牌主题商业、地方文化、小镇风光、法式生活等特色鲜明的业态；重视地方服务产业投入，在地方公共配套设施、教育配套、生活配套、社会保障体系等方面积极投入。

法国“薇姿小镇”的成功在于温泉产业发展与小镇建设发展互为一体，一方面借助独特自然及温泉资源，将产业结构和城镇空间形成良好相互推动发展的态势。

另一方面，结合小镇资源和文化的深入挖掘，逐步实现高端化、品牌化、形象化的转型升级，使得小镇产业特色鲜明、历久弥新。

此外，对生态及温泉资源的限制保护，把温泉皮肤理疗归属到处方疗程并在医保报销范围内的政策支持，及小镇宜人尺度和配套齐全的宜居氛围，是其成为世界知名温泉疗养小镇的重要原因。

建立温泉三产复合的产业体系，形成温泉产业生态圈。

随着人们对温泉健康、理疗的需求逐渐增加，温泉与其他产业的融合越来越广泛，可以看到“温泉旅游”的说法已经不能完全涵盖温泉产业的概念，产业的融合引带来来温泉产业新的八大产业，构成全新的温泉产业体系，其内容包括 温泉健康与医疗、温泉资源保护与利用、温泉文化展示与传播、温泉新技术研发与生产、温泉相关职业教育培训、温泉农业与生态、温泉+融合发展创新、温泉产业金融服务八大产业方向。

每个温泉城镇的产业发展，必须根据其区位、交通、资源、市场等条件，构建各自不同的温泉产业生态圈。

以主导产业及其上下游产业为基础，形成一个核心产业链，进而围绕核心产业链形成与之匹配的配套产业链，再形成为各产业提供技术及服务的服务产业链，最终形成从产业到人到城市的全方位发展 的生态圈。

过去产业链是围绕旅游的单链条形态， 随着电子商务的发展，消费观念的改变，消费和生产紧密联系在一起，消费、研发、制造、服务亟需形成一个产业链闭环。

温泉产业生态圈的构建，必须考虑温泉资源的 衍生效应、温泉产业与外部产业链联动、温泉为核心的产业集群建立，包含了龙头企业、孵化平台、投资基金、研发机构等多个维度，更多温泉相关的的咨询、检测、推广等服务；其开发主体不再仅限于企业，更重要的是汇集大量有地居民参与的新型创业体。

因此， 建立温泉三产复合的产业体系，形成温泉产业生态圈，对温泉产业的健康长远发展具有重要意义。

…………

大家看完鲁斯先生的分析报告，惊叹不已，我说“小师妹你们快干起来。安排时间，团队到大凉山。”

小师妹“好的，先与政府签个框架。实地考察，我可以根据鲁斯先生建议报告，设计布局。”

李天宇“大行业，我不懂，我们做好手机，每年组织旅游旅游就行。”