第55章 认清当前房地产市场的新形势

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A股9月02日要认清当前房地产市场的新形势

近期，楼市迎来重磅利好。央行于8月31日晚发布了两条重要消息：一是降低存量住房贷款的利率，二是调整和优化差别化住房信贷政策。对于首套房，首付可以最低降到20%，二套房则可以降到30%。广州、深圳等城市已明确实施了认房不认贷政策，意味着即使曾贷款买过房但目前已经卖掉、名下没有房贷的人，也可以按照首套房的首付比例，即最低20%，来支付，并且利率也有所下调。

这两条重要消息是为了落实7月24日\/中\/.央\/.重要部门会议的战略部署，针对当前房地产市场形势，进行了积极的政策研究和适时适度的调整，这将对楼市、经济复苏和股市都产生积极影响。房地产是国民经济的重要产业，在我国经济发展中起到了关键作用，其上游涉及50个不同行业，因此房地产市场的回暖对经济复苏有着重大意义。

目前，许多城市的房地产成交量相对于高点已大幅下滑，无论是新房还是二手房，成交量都处于低迷状态。通过降低首付比例和贷款利率，以及其他金融手段，可以在一定程度上促进房地产市场的回暖。一旦销售回暖，房地产开发商就能及时回笼资金，也有助于避免债务危机和破产风险。

尽管如此，当前对房地产销售影响较大的还是诸如限购、限贷等行政性措施。嘉兴已在上周末率先公布取消房地产市场的行政性限制，预计后续会有更多城市取消类似措施，以让房地产市场逐步回归市场化，这将有助于推动楼市稳定和化解房地产市场的系统性风险。

对于另一个风险领域——地方债务问题，\/中\/.央\/.近期也推出了一系列方案来防止系统性风险，这也是落实7月24日\/中\/.央\/.重要部门会议部署的一部分。这将逐步化解投资者担心的房地产和地方债两大风险领域的信用风险，采取更有力的措施提振市场信心。

证\/监\/会近期也推出了一系列稳定市场的政策，包括降低印花税、规范大股东减持、优化再融资和Ipo等，这些都将对A股市场生态和市场信心具有重大意义，从中长期来看有助于资本市场的企稳和回升。

建议大家在当前市场低位时，做好股票和基金的布局，耐心等待市场回暖和下一个行情的到来。这样的政策措施和可能出台的更强有力的稳增长政策，将改变投资者的悲观预期，推动资本市场的回升。

本周的A股市场，在上周末出台的四大利好政策推动下出现了一波反弹行情。特别是周一早盘，两市高开高达5%以上，随后出现了一波回落，到收盘时涨幅收窄到1%左右，市场走势恢复到正常的震荡反弹过程中。

周末出台的四项政策都是针对资本市场的重大利好，包括将印花税减半征收，一年给投资者节省了一千多亿的交易费用。通过规范大股东减持、规范再融资以及优化Ipo，对于构建资本市场生态有很大的深远影响。

例如，对于财务数据较差的公司和过去三年现金分红平均不到30%的公司，大股东将失去减持资格，这一措施也堵住了资金流出的通道。规范再融资意味着，除了房地产行业需要救助之外，其他行业不能再进行再融资。对于之前已经进行过再融资的公司，则需要考察上一波再融资募集到的资金使用情况和产生的回报率，再决定是否有再融资的必要，这也堵住了市场资金流出的另一个漏洞。

优化Ipo也意味着，在当前市场走势低迷的时候，阶段性暂缓新股发行，减轻了市场资金面流出的压力。这次事件对于市场的影响不仅体现在短期，更体现在中长期，短期内市场可能还会有一些犹豫不决和反复震荡，但从长期来看，对于市场生态会有很大的影响，有可能推动资本市场走出一个长期健康发展的趋势。

考虑到当前市场已经具备了低位特征，例如今年以来已经有七八只新基金发行失败，这表明投资者入场意愿已经降到了冰点，再比如现在沪深300的市盈率也跌破了12倍。从历史上来看，市场大底出现时，最低市盈率也就是跌到十倍左右。因此，市场的估值也已经具备了低位特征。从两市的日成交量来看，前段时间日成交量也都萎缩到高点的一半，跌到了六七千亿的水平，这些都是市场低位的信号，所以现在市场应该是已经在低位区域震荡，估值上处于历史低位。

在资本市场熊末牛初的时候，投资者信心还需要更长时间的修复。另外，市场也在等待经济层面上更大的利好出台，股市作为经济的晴雨表，其实是反映经济变化，即投资股市反映的是对未来经济增长的预期。现在，经济增长出现了一定的放缓迹象，pmI已经连续几个月出现了负增长。周四，统计局公布了8月份官方制造业pmI为49.7%，已经连续三个月出现了回升。8月份制造业pmI比上个月回升了0.4个百分点，表明制造业景气水平虽然有微弱的改善，但pmI仍然低于50%，也就是说还处于收缩区间。非制造业pmI较上个月下降0.5%至51.0%，为连续第五个月下降，但仍高于临界点。综合pmI为51.3%，较上月上升0.2个百分点，继续保持在扩张区间。

从大中型企业的情况来看，大中小型企业pmI分别为50.8%, 49.6%和47.7%。比上月上升0.5、0.6和0.3个百分点，这说明当前我国经济复苏出现了积极的迹象。为了实现回升，需要更大规模和更大力度的稳定增长政策。7月24日\/中\/.央\/.重要部门会议已经明确提出了一系列稳定经济增长的政策，多个部门在逐步落实。但目前来看，还有很多政策在研究之中，市场也在等待更大力度的稳定增长政策出台，以进一步提振市场信心。

\/中\/.央\/.重要部门会议对于楼市的表述有了重大变化，要认清当前房地产市场的新形势，因城施策。本周，两个一线城市广州和深圳率先官宣实施认房不认贷的政策，这一定程度上满足了居民住房的需求。但这个政策力度还不够，不足以扭转房地产市场成交低迷的状况。

影响房地产市场成交的，很多情况下主要是限购限贷措施。这些措施在房地产市场火热、炒房盛行的时候推出，有效地遏制了房价过快上涨的势头，也打击了炒房。但是，与高点相比，有的城市成交量只有高点的20%。因此，目前严格的限购和限贷措施已不合时宜。

另外，\/中\/.央\/.重要部门会议除了关注房地产市场风险并提出具体的化解方法外，也提出了有效防范与化解地方债务风险，制定了市施一揽子化债方案，这引起了市场的关注。据国际货币基金组织报告，到2022年底，中\/国的广义政府债务余额为131.8万亿元，狭义政府债务余额为61.3万亿元，意味着中\/国2022年底的地方政府隐性债务余额约为70.4万亿元。过去十几年中，我国曾进行过两轮使用政府债券置换隐性债务的过程。第一轮发行置换债券全面替换了存量政府债务，使存量债务变为政府债券并降低了利息成本。第二轮则是全域无隐性债务试点，主要通过特殊再融资债置换隐性债务，使其显性化。

在第一轮中，地方政府债务通过置换转为政府债券，从地方融资平台转移到地方政府债券，这样降低了利息成本。第二轮从2020年至今，特殊再融资债共计发行约1.5万亿元。无论是置换债务还是再融资债券，都需要在债务限额内发行。因此，债务限额空间决定了发行债券置换的空间。据万德数据，2022年底中\/国地方政府债务限额共约为2.6万亿元，空间相对有限。

近期，政府即将针对地方债务实施一揽子债务化解方案。首先，发行债券置换隐性债务是市场关注的化解方式之一，这将减轻地方政府的隐性债务。其次，地方财政资金偿还债务以减小总量。再次，国有资源整合化债，基本逻辑有两类：一是通过股权无偿划转至财\/政\/部门对国有资产进行资本化变现；二是发债化解地方政府债务压力。最后，是金融机构进行债务重组或展期，以化解地方债务危机。

地方债务和隐性债务规模不容忽视，其中风险较高的存量债务也有一定规模，需要关注后续化债方案的发布进度。新一轮债务计划可能是\/中\/.央\/.与地方共同发力的可行方式，包括地方各级财\/政\/部门多渠道筹集还债资金，以及地方机构进行贷款置换，开启有条件的债务置换试点。资金来源或许可以考虑地方专项债、政策性银行和开发性金融机构的专项贷款组合。

这样的措施能避免地方债务出现较大的风险，减轻投资者的担忧，同时也让地方债务回归到一个正常的渠道。这对于稳定经济增长和资本市场表现都有重要作用。